La entrada en vigencia de la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social abre nuevas alternativas para el mercado inmobiliario, pero también plantea interrogantes sobre el efecto real de sus incentivos. La exención transitoria del IVA a viviendas nuevas y el régimen especial de tributación de los arriendos pueden modificar las decisiones de compra e inversión; sin embargo, su impacto dependerá de las condiciones financieras de cada operación y de los costos asociados a mantener una propiedad.

La rebaja efectiva podría ser menor a la esperada

Desde el 1 de diciembre de 2026, la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas terminadas comenzará a aplicarse durante un año. Aunque la medida busca impulsar la comercialización del stock disponible, no significa que todas las propiedades reduzcan automáticamente su precio en 19%.

Según la estimación de la Cámara Chilena de la Construcción citada por Luis Conejeros, el traspaso efectivo al comprador podría situarse entre 2% y 7%, debido, entre otros factores, a los créditos fiscales acumulados durante el desarrollo de los proyectos. Por eso, conocer el precio final y compararlo con el valor anterior a la aplicación del beneficio será fundamental para distinguir una rebaja efectiva de una estrategia comercial.

El financiamiento hipotecario puede frenar las compraventas

La reducción del precio no resuelve por sí sola las dificultades de acceso a la vivienda. Incluso con un descuento, una familia puede quedar fuera de una operación si no cumple los requisitos de renta, endeudamiento y capacidad de pago exigidos por los bancos. El registro de deuda consolidada (REDEC) también forma parte de las variables que deben considerarse al analizar las restricciones crediticias que enfrentan los compradores.

A esto se suma un efecto menos visible: la posibilidad de que parte de la demanda postergue sus decisiones hasta diciembre para intentar acceder al beneficio. Si las compras se desplazan en el tiempo y la oferta futura continúa restringida por la menor incorporación de nuevos proyectos, la recuperación de las ventas no necesariamente se traducirá en una mejora sostenida de la accesibilidad habitacional.

Impuesto de 5% al arriendo: la rentabilidad no depende solo de la tasa

Desde el 1 de enero de 2027, el régimen especial contempla un impuesto único y opcional de 5% sobre los ingresos brutos de determinadas viviendas económicas DFL2 de hasta 90 metros cuadrados. Para las personas naturales, el acceso comienza desde la tercera propiedad que cumpla los requisitos legales. Además, la normativa incorpora una disposición transitoria para ciertas viviendas económicas nuevas de hasta 140 metros cuadrados adquiridas dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley.

La principal consideración es que el impuesto se calcula sobre los ingresos brutos, sin descontar intereses hipotecarios, gastos comunes, administración, mantención ni períodos sin arrendatarios. Por ello, un propietario con altos costos financieros podría obtener un resultado menos favorable que bajo el régimen general. También deberá considerar que acogerse al beneficio impide solicitar la devolución anticipada del IVA del artículo 27 bis, una diferencia relevante para quienes financian sus inversiones mediante esa recuperación tributaria.

“El riesgo es confundir un incentivo tributario con una solución de acceso a la vivienda. El IVA cero no significa que todas las propiedades vayan a bajar 19%, y una tasa de 5% sobre los arriendos tampoco garantiza una mayor rentabilidad si se calcula sobre ingresos brutos y no permite descontar los costos. Si el comprador sigue sin conseguir un crédito hipotecario y la oferta futura continúa restringida, podemos estimular las expectativas de compra sin resolver el problema estructural del mercado inmobiliario”, señala Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital.

El efecto de la ley deberá evaluarse a partir de los precios finales, las compraventas efectivamente financiadas y la rentabilidad de las viviendas destinadas al arriendo. La clave será determinar si los incentivos tributarios consiguen dinamizar el mercado sin que las restricciones crediticias, los costos de operación y la falta de nueva oferta terminen limitando sus resultados.

(Fuente: g5noticias.cl)

Qué sucedió. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) manifestó su respaldo a las principales medidas del proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional que se discute en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, pero puso una alerta sobre una de las propuestas más sensibles para el mercado inmobiliario: la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas.

• La preocupación del gremio no apunta al objetivo de la medida -que busca reactivar la demanda y destrabar el alto stock de viviendas sin vender-, sino a las expectativas que podría generar entre los compradores.
• Según plantearon sus representantes, la rebaja del precio final no será necesariamente equivalente al 19% del IVA, debido a que las empresas constructoras e inmobiliarias ya acumulan créditos fiscales por compras de materiales, servicios y otros costos asociados a los proyectos.

Por qué importa. La CChC explicó que el impacto final dependerá de la estructura de costos de cada proyecto. No todos los desarrollos inmobiliarios tienen la misma composición entre terreno, construcción, materiales, financiamiento y otros gastos.

• Por eso, el crédito fiscal acumulado por las empresas puede variar caso a caso, reduciendo el margen efectivo de traspaso al precio final.
• En otras palabras, la eliminación transitoria del IVA puede abaratar el precio de una vivienda nueva, pero no necesariamente en el total del impuesto.
• Para la CChC la reducción podría estar entre un 2% y 7%.

El planteamiento de la CChC. El gremio respaldó la propuesta del Ejecutivo de eximir del IVA, por 12 meses, la primera venta de viviendas nuevas. La medida fue valorada como un instrumento para incentivar la venta del stock acumulado, mejorar la caja de las empresas y permitir el inicio de nuevos proyectos en un sector que acumula varios años de crisis.

• El gremio también planteó que se deben mejorar los mecanismos para que las empresas puedan imputar el crédito IVA acumulado. Una de sus propuestas es permitir que ese crédito se utilice contra otras operaciones afectas a IVA, como la venta de oficinas o locales comerciales, o incluso contra otros impuestos, como el Impuesto a la Renta.

El riesgo operativo. Otro punto abordado por la CChC fue la situación de las ventas que se realicen entre la presentación del proyecto y su eventual entrada en vigencia. El Ejecutivo incorporó un mecanismo de devolución de IVA para evitar que las ventas se paralicen mientras se tramita la ley.

• La Cámara valoró esa fórmula, pero advirtió que el sistema debe ser simple y expedito. La preocupación es que una devolución demasiado compleja, lenta o burocrática reduzca el efecto esperado de la medida y desincentive operaciones en un mercado que ya enfrenta restricciones de financiamiento y baja velocidad de ventas.

DFL 2 y arriendo. La Cámara también respaldó el nuevo tratamiento tributario para las viviendas acogidas al DFL 2. El proyecto propone que, desde la tercera vivienda económica en adelante, las rentas de arriendo queden afectas a un impuesto único del 5%, siempre que se trate de unidades de hasta 90 metros cuadrados.

• La medida aplicaría tanto para personas naturales como jurídicas, aunque en el caso de estas últimas sería opcional y exigiría una permanencia mínima de cinco años. Para la CChC, este diseño podría incentivar la inversión en vivienda para arriendo y generar nueva oferta en segmentos donde existe mayor necesidad habitacional.

El contexto del sector. La construcción ha sido uno de los sectores más golpeados por el ciclo económico de los últimos años. El Gobierno ha señalado que la crisis del rubro se refleja en una destrucción cercana a 180.000 empleos y en un fuerte aumento del precio de las viviendas nuevas desde 2008, muy por encima del crecimiento de los salarios.

• La medida del IVA busca atacar precisamente ese nudo: reducir el precio de entrada para los compradores, aliviar el stock de viviendas terminadas y dar una señal de reactivación a la inversión inmobiliaria.
• Pero la advertencia de la CChC introduce un matiz relevante. La rebaja tributaria no opera como un descuento lineal sobre el precio final, sino como una modificación en la carga impositiva de una operación que ya tiene créditos asociados. Por eso, el efecto visible para el comprador podría ser inferior al 19%.

(Fuente: ex-ante.cl)