Mauricio Varela está comenzando un nuevo período como presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), puesto al cual arribó en 2017.
El exgerente general de Socovesva y actual director ejecutivo de la inmobiliaria Norte Verde conversó con "El Mercurio" sobre la situación del sector, que hoy está más optimista, pero con cautela, precisó. Reconoce que para él "los años más difíciles para la industria fueron los que partieron desde la pandemia (2020) en adelante. Ha sido una crisis supercomplicada. Hoy día ya estamos saliendo de la crisis, pero no estamos totalmente afuera".
Varela apoya los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). A través de este decreto (DS 68) se permite a los desarrolladores construir viviendas más pequeñas, que serían más accesibles económicamente para las personas. Esto, acorde al tamaño promedio de los hogares chilenos, de 2,8 habitantes.
También se refirió al requerimiento impulsado en contra de la OGUC ante el Tribunal Constitucional (TC) por diputados de oposición. Los detractores cuestionan la regla sobre densidad, principalmente el factor de 1,4 habitantes por vivienda si la propiedad está próxima a un corredor de transporte público. Asimismo, se apunta a la inconstitucionalidad de la reducción de estacionamientos, el ítem sobre conjuntos armónicos y el régimen transitorio, que permite que planes con permiso de edificación otorgado antes de la entrada en vigencia del decreto y sin recepción definitiva se acojan a las nuevas disposiciones mediante modificaciones.
—¿Cuál es hoy el ánimo de las inmobiliarias en medio de una mejoría en la demanda, pero con la incertidumbre por la situación de la OGUC?
—"Nos gusta la expresión 'cautamente optimistas'. Es un optimismo moderado. Cauto. Optimismo, porque hay indicadores que han ido mejorando, como la cantidad de oferta en la industria. Esto ha ido bajando. En Santiago hay 51.000 unidades de departamentos en oferta, según cifras de Toctoc. A mediados de 2025 había 62.000 unidades. El peak fue de 70.000 unidades en 2023. De esa oferta, la parte más compleja son los productos terminados. Porque en esos casos se hizo toda la inversión y lo único que falta es que se vendan para recuperar la plata".
—¿Qué escenarios se ven con la OGUC debatiéndose en el TC?
—"Primero quiero decir que los cambios a la ordenanza son, en nuestra opinión, ajustes necesarios y prudentes. Para el desarrollo de la industria, de las ciudades, es superimportante que los indicadores que regulan al mercado se vayan actualizando. El indicador de habitantes por hogar es uno de los más importantes. Veníamos trabajando con un indicador de 2,8 habitantes por hogar, que es del año 92, cuando el 8% de los hogares eran unipersonales.
En 2024 se llega a 2,8 personas por hogar y casi 22% unipersonales. Es evidente que la sociedad va cambiando y no es razonable que estemos trabajando con un parámetro de los años 90, que afecta a las viviendas que se pueden construir.
Lo lógico sería que este indicador de habitantes por hogar se actualice en la ordenanza cada vez que hay un censo. Por otra parte, tiene sentido que se pueda rebajar la exigencia de estacionamientos si vas a vivir pegado al metro, donde la gente puede no tener auto.
El hecho de que se lleve al Tribunal Constitucional es legítimo, forma parte de lo que puede ocurrir, pero genera incertidumbre en la industria".
—¿Qué ocurriría en el sector si se declaran inconstitucionales los aspectos de la OGUC cuestionados?
—"Sería una mala noticia y nos quedaríamos sin la posibilidad de una de las cosas que estábamos esperando ocurriría: que se pudieran desarrollar nuevos proyectos que permitieran construir viviendas más pequeñas, que se adecuen a los tamaños que tienen hoy los hogares en Chile.
Entonces, el poder desarrollar viviendas que se ajusten a las personas, a la demanda, es superrelevante. Hoy día eso está restringido por la ordenanza y es problemático de cara al mediano plazo que esto siga siendo restrictivo".
—¿Mientras se resuelva esto en el TC, inmobiliarias han dicho que frenaron proyectos y compras de terrenos.
—"Esto genera incertidumbre. El costo que genera esta presentación al Tribunal Constitucional, de cara a las empresas, es que todo el mundo está en compás de espera respecto de estos cambios".
💬 66 En general, al Ministerio de Vivienda lo vemos bien, apoyando las medidas prodesarrollo (...). Entendemos el espacio para aumento del gasto fiscal es superacotado y creemos que es sano para la economía que esté contenido.
—¿Y destrabándose ese requerimiento a favor de la nueva OGUC qué pasaría?
—"Para que haya nuevas inversiones, los cambios de la ordenanza son relevantes. Pero hay dos temas que son cruciales para que tengamos mayor actividad desde el punto de vista de la construcción habitacional. Uno es que se retome un crecimiento económico más fuerte. Con el país creciendo alrededor de cero, obviamente que la demanda estará deprimida.
El otro tema que como ADI nos parece importante recalcar es que hoy día la asequibilidad a la vivienda sigue siendo un problema relevante. Las familias necesitan poder comprar vivienda con un 90% de crédito y un pie de solo el 10%, que hoy existe, pero está bastante acotado. Ha ayudado el Fogaes, esta garantía estatal.
En ese sentido, el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) y el premio al ahorro que se están discutiendo en el marco del proyecto MK4 apuntan en esa dirección, que haya financiamiento hipotecario (...). El pie del 20% hoy día es demasiado exigente para la población".
—¿Cómo está el financiamiento para empresas inmobiliarias?
—"Lo vemos bien, los bancos están totalmente disponibles, están financiando nuevos proyectos a los clientes que ellos evalúan como que están en buenas condiciones. Además, el mercado hoy es más chico, se vende del orden de 100 millones de UF al año en propiedades nuevas de Santiago, pero llegó a colocar 140 millones de UF en 2019 (...). Esperemos con el tiempo ir subiendo".
—¿Por qué, pese a una demanda más reducida, los precios de las viviendas siguen subiendo?
—"En general, vemos los precios bastante estables. El período de alza fuerte de precios fue entre el 2010 y el 2019 (...). Hoy hay un tema que está bien estudiado, que el precio de la vivienda ha subido mucho más que los ingresos. Entonces, la vivienda es un bien bastante poco accesible para gran parte de la población. Por eso es lo relevante de que haya financiamiento al 90% y que haya crecimiento económico para que a la gente le mejore su sueldo".
■ Impactos de la exención del IVA y del beneficio para DFL2
En diciembre empieza a regir oficialmente la exención del IVA a la venta de viviendas por 12 meses y en enero los beneficios tributarios para viviendas DFL2.
—¿Impactará eso en agilizar la demanda?
—"Lo del IVA sabemos que es transitorio y apunta a la vivienda terminada, que hay un exceso. Se está buscando que se consuma ese tipo de producto, de manera que se puedan retomar las inversiones".
—¿Cuál sería la reducción en los precios por esa exención?
—"De 6% a 7% como promedio, eso varía bastante por proyecto. En un bien de alto valor, es un número interesante. Las compañías ya se están anticipando, haciendo promociones, etcétera. Eso permitirá que la vivienda terminada se consuma rápidamente. Y genera un escenario donde, si se me acaban los productos que estaba vendiendo, quiero retomar, hacer algún proyecto adicional".
—¿Y el DFL2 elevará la demanda de inversionistas?
—"Creemos que es muy positivo. Hacía falta una medida de ese tipo que vuelva a generar mayor interés para las personas, sobre todo entre quienes tienen más capacidad económica para invertir en propiedades".
(Fuente: elmercurio.cl)
